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管家婆

如何提高二手房的售价

  当前二手房市场的供求关系决定了房价的主导权掌握在房主手里,但最终掏钱的还是买家。俗话说,情人眼里出西施,房子越符合买家的需求,在他眼里价值就越高;房主也就越能卖出如意的价格。因此,要想将房子卖出好价钱,找对买家是关键。

  所谓找对买家,就是找到那些家庭生活的习性需要与房子的品相特点相互适合的买家。要做到这一点,首先要弄清自己的房子最适合什么样的家庭生活习性和需要;然后再弄清有着这样需求的买家主要分布在哪些群体里;最后找到他们,把房子卖给他们。

  找对了买家,接下来要做的就是怎样在买家眼里为房子增添魅力了。世上没有完美的女子。你感觉一个女子很美,是因为你的目光被吸引到她身上有魅力的地方去了。房子也是如此,要想将房子卖出好价钱,就要让买家从心里喜欢你的房子,所以这就要发掘出房子的魅力点,并且让这些魅力点深深地吸引住买家的心理视线。

  卖房时,若能对房子的魅力点也即主要的增值因素进行突出的展现,定能让房子在短时间内迅速升值。搜房网能够根据您的房子特点,按照区域、总价、户型、面积、特色等多个角度充分展示您的房子,让您的房子从多个维度每天曝光在30万买家眼前,还担心您的房子卖不出去吗?

  找出了房子的主要增值点之后,还应找出房子的主要抑值点,围绕它们做一些改善性措施。这对房子的某些瑕疵可以产生有效的掩饰作用,从而提升房子的受欢迎程度。如:房屋若采光较差,可用重刷白墙、安装镜子的方法进行补救;房屋若通风较差,可适当在采光处摆放简洁的绿色植物等。

  想要房子卖出好价钱,房主一定要从房子的细处着手,给买方留下好的印象。现在人们越来越注意颜值这个词,对于房子也是如此,小编悄悄告诉您,适当美观您的房源图片也是可以提高看房率的哦。

  房屋交易时,买卖双方的焦点都集中在房价上,房主总觉得价格已到了底线,可买家却偏偏不领情。因此,王博士王的妃子平特肖而且鱼仔绝对不能捞,在卖房前,为房子做一个准确的价格评估是非常必要的。

  影响房价的因素有很多,而房主们却大多利用经验来估算房价,这样估算出来的房价带有很大的模糊成份,很难保证卖房收益的最优化。要合理评估房价,建议房主从住宅的地理位置、交通状况、建筑年代、建筑形式、建筑质量、房型结构、物业管理、社区环境、生活设施配套等9个方面、60多项指标来对房子进行全方位的评测。然后,参照同区域同类住宅的当期平均售价和当期供求状况等,为房子测算出一个性价比最优化的售价空间。对房主来说,这是一个如意的价格空间;而对于买家来说,这是一个合理的价格空间。以这样的价格空间为基础,房子不仅能卖出好价钱,而且还能更容易卖出去。

  大部分人买房,不仅只是为了居家生活,同时也是一项投资,并且是一项数目不小的投资,因此,在房屋交易的过程中,房主应将房子的未来升值潜力当作一张重要的牌,来增加自己谈判的砝码。

  从房屋增值的角度入手,对自己的房子进行投资分析,用令人信服的数据,让买家意识到他买到的不仅只是一套房子,更是一个在不断长大的金元宝。这可以使买家对房产增值予以重视,在一定程度上减轻房价给买家带来的心理压力,促进房屋快速成交。搜房网能给您提供北京各个区县的房价大体走势以及细分到商圈的房价走势数据。

  房源展示不单单是几张房源图片带上地理位置和价位信息这么简单,为了更好的促进您的房子成交,可以配上周边街景图片能帮助买家更全面了解房子的综合情况,对于绿化度比较高的房子也可以图文并茂的展示这对房子的档次也是一个提升,如果您不嫌麻烦还可以去房价频道找到小区或者楼盘往期的成交价格或者未来房价走势预测等数据以刺激买家的购买欲望。总之,扬长避短,优点总是不嫌多的。

  本人非房产中介,从1999年买的人生的第一套房子算起,自己经手 买/卖 的房屋已经有7套了,其中各有原因和目的,目前手中只有两套,一套自住,一套观望。回顾这段经历,拿出来分享,如有部分能帮助大家,过程中的跑腿也算没有白费。

  买卖二手房的流程这里就不做建议了,自有专业的房产中介机构准备这方面的资料,我这里主要是以买卖双方的视角做一下补充,也行能起到四两拨千斤的作用。

  A-1,想清楚了,确定自己是要将这套房产卖掉?既然如此,大家都是生活在真实世界中的凡人,大概都清楚即将销售房产的大致房价,比如2万5,2万,只需有这种模糊数字的概念就可以了。如果不清楚,打开电脑马上就可以大致知道。

  A-2,清楚自己房子的附属设施,如阁楼,阳台,花园,车位,储藏室等。除了车位比较明显可以进行价位计算,其他东东在卖房的时候经常表现的像鸡肋,因此可以在关键的时候用于维持总价。

  A-3,清楚自己房子的优缺点。这里分为两种,一种是自己常住的类型,优缺点比较容易总结。另一种是自己从没有常住,买来之后因为某种原因一直在出租等,优缺点的收集,特别是缺点方面就比较困难了。当然你既然准备卖掉这套房产,就好比离婚,一定有充足的理由说这房子不好(自己认为的不好,不代表买家也认为不好,这里不是谈道德,这里谈交易)。记住:优点信息来自于网上,缺点信息来自于自己的生活。优点是将这个小区的优点和这个房子的优点叠加,缺点则就是这个房子的缺点了,比如没有电梯,比如西晒的太阳,比如停车位紧张,比如靠近垃圾站等等。

  A-4,自我估价:根据以上信息和自己的家人讨论一个最低价,讨论一个最高价。大胆估,没有关系,又不是马上就出手,甚至可以在自己得出的最高价基础上再乘一个1.1-1.2的系数以保证自己不后悔(房产证及房产证面积请拍照)。

  A-5,有了以上的全盘审视,接下来的事情就好办了,花一个下午的时间跑跑沿街的房产中介机构。延伸一些,不要只跑小区门口的中介机构,跨度大一些,首先是小区门口的中介机构,然后是跨越到两个红绿灯辐射的范围,再然后是看是否要跨区。数量建议至少五至六家机构。

  A-6,跑这些机构干什么呢 --- 不要放出自己的想法,只说自己想把现在的一套房产转手/卖掉,当面听听他们的专业全盘建议。人分为两类:乐观和悲观。不是说泪流满面才是悲观,也许那是激动而至。也不是说面带笑容就是乐观,也行那是苦笑。针对同一套房产,不同的机构给出的建议价都不一样,别人给我的最高价和最低价差异达到了40万之多。这不奇怪,这同每个机构的专业水准/处事风格/攻关能力/团队氛围有关,也许求稳,也许求搏。如果时间充沛尽量多拜访一些中介机构,这是一个采样的过程。这个技术活涉及潜在的客户群,之前的成功案例,以及中介机构对于缺点的放大等。

  A-7,定价:综合以上信息,既包含自己拜访房产中介前估的最高价,也包含房产中介建议的价格,定一个稍高于市场的销售价格。

  A-8,发布:每个城市/每个地区,都有方便市民的二手房发布网站,注意在某个房产中介机构的网站发布,不论这个房产中介机构有多大,跟这个都没有关系。发布的时候注意几点:

  A-8-1,准备一些照片,只发布其中1-2张即可(不要将房产证照片发布,不要将楼栋号的照片发布),

  A-8-3,价格说明清楚:是到手价!就是实实在在到自己手的价格(我们不专业,不清楚政策又有什么变化,算不清楚什么交易费啊,什么税费啊,什么这个啊,那个啊,那么就谈到手价,即使中介费也不包含)

  A-8-5,联系人,以及看房时机(慢着:如果是出租房,请先和房客确认一下,有些人非常反弹,出租合同这点是保障房客权利的。两种方式解决:一种是每周固定两/三次看房时间,或者提前通知终止合同)

  A-9,坐等电话:房产中介机构会在第一时间打你电话,希望能代理销售,即使是同一家房产中介的不同区域的分支,也都纷纷打你电话,都同意。告诉他们几点:

  A-9-1,请加我微信(转手一套房子我是从中介01一直到中介80),我会发这套房子的具体信息(见附图)和更多照片。

  A-9-3,强调一下看房要预约(即使不是出租也要预约,要防止两种状况:一种是你不在家,家长只有老人,不安全;另一种是某些中介未经交流直接敲门,因为目前很多年轻人一上手就做中介)。

  A-11,这样经过几轮的看房,你也更清楚自己房子的价格定位,最初设定在高价位水准,心中做稍稍的微调,不要告诉任何一个中介业务员,当然对任何业务员都要信息公平。抓住一个刚需的买家/机会,在进行讨价还价的时候,也许最终你让步了20000元,但是是从几千的让步开始的。

  A-12,你强调的是到手价,从情感因素上来讲买家不愿意帮你出中介服务费。技术上的困难是中介机构又找不到合适的条款/借口将这笔钱转嫁到买家头上,毕竟中介要吃饭,那么就请你和中介机构的老大私下面谈,我建议的底牌是只出一半的中介服务费。

  A-13,剩下的流程就是中介机构的拿手活了,只要耐心等待就可以了,我就不在这里班门弄斧了。

  A-14-1,卖房不要找熟人,即不要找正在做中介的熟人朋友。两点你不好入手,第一是总价的定位问题上,你定的高,买卖房子本身既是技术活,更是运气活,你的朋友恰巧没有捡到这样的客源,只要房子没有卖掉他就有废话说:看看看,你把房价怎么定的那么那么高!如果你是网络发布,你的朋友来找你,一视同仁于所有的房产中介,告诉你的朋友:不好意思,王者归来传奇私服私发网 王者归来传奇。已经发布了,他要同价代理也是这个价。第二是中介服务费的处理问题上,熟人,给还是不给?键盘侠好做,事情难处理。

  A-14-2,卖房不建议做独家代理。如果自己功课做足了,完全有能力规划和判断,让自己在最高点获利。所谓独家代理,就是这套房产的销售只交给某一家房产中介独家代理销售,独家代理的问题是什么?独家代理如果在特定期限内没有完成销售,会找含糊的理由违约;独家代理的房价定位一定不是对你最有利的;独家代理的最终售价可能高于你的价位好几万,独家代理卖房赚的就是这个技术差价。

  我这里所谈的不涉及法律,不涉及政策,是以一个房东的身份思考如何在高价位卖房,如何高获利,这个道理适用于所有的交易。

  曾经的一次为卖掉一个单身公寓,我定了最最高价,即那片公寓楼正在销售房价中的顶端,面谈过几个中介代表都说:哥,这价位不好卖。我放心的是我的这个小公寓有特别的优势,只是我把这个优势通过总价放大了,必有其刚需的潜在客户;我更放心的是这个面积不到50平方米的小公寓,有将近70名中介业务员为我服务,最终我在总价上让步2000元结案。(每一个案例最终都会被安居客纳入统计基数,当我再次浏览那个片区公寓房的房价时,已经有类似的案子在进行中了)

  几次下来我也在总结和反思:市场的信心是靠我这样的人维持的,市场的高价位也是靠我这样的人推上去的。

  B-2,如果是买学区:学区房一般都紧张,容不得你等待。什么晚上回家再同老公商量一下,对不起,第二天基本就被别人定了。买学区房不要被忽悠,市教育局经常会以某条河为界,也就是说,如果你买学区房,好好看看地图,不要哪天小孩还没上学又被划出去了。

  B-3,投资:我是以公寓为主,小赚一把。需要考虑的是升值潜力,拆迁可能,租金等等。


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